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发布时间：2006-07-25 00:54     点击：

③ 保险 费： 

根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即： 

房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元 

④房屋年折旧额： 

房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元 

⑤租金损失： 

根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 

租金损失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元 

年总费用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元 

(5)房地年纯收益： 

房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用 

  　　　　　＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元 

(6)确定综合还原率： 

采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。 

(7)计算总楼价： 

P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元 

(8)房屋现值 

房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元 

(9)总地价 

总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元 

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2．市场比较法 

(1)选择房地出售实例： 

估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：

(2)房屋占地地价计算 

①房屋现值计算： 

房屋现值＝房屋重置价×成新率 

实例A房屋现值＝580×2356×80％＝1093184元 

实例B房屋现值＝600×1848×75％＝831600元 

实例C房屋现值＝580×2187．90×70％＝888287．40元 

②实例地价计算： 

据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则： 

单位地价＝(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积 

实例A单位面积地价＝(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496  

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