考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价题库 >> 土地估价实务试练习测试题

发布时间：2006-07-25 00:54     点击：

(一)估价方法的选择 

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 

(二)估价过程 

1．收益还原法 

(l)计算估价对象总楼价: 

计算公式为: 

P＝a／r×[1－1/(1＋r)n] 

其中:P为总楼价。 

a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。 

r为综合还原率。 

n为房地尚可使用年限。 

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。 

根据估价人员现场观察和对照 《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。 

(2)确定客观租金: 

应用市场比较法确定客观租金。 

①选择可比实例； 

根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见 《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略) 

②影响租金因素修正 (略)。 

③客观租金的计算及确定。 

比准价格A=243。60元/平方米 

比准价格B=233。40元/平方米 

比准价格C=249。09元/平方米 

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即: 

客观租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米 

(3)计算房地总收益: 

年总收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元 

(4)计算年总费用 

① 管理 费: 

根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即： 

房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元 

②维修费: 

根据××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元 

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。