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发布时间：2006-07-25 00:54     点击：

(2)其他资料:A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是:以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从 "三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。 

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 第二部分   案例综合分析 

(共1题，60分，本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题) 

三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工业用地，容积率为0。6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题: 

l．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。(8分) 

2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。 

请问:(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(8分) 

(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?(8分) 

3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。(10分) 

4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地 用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 

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