考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 论使用收益现值法评估的精度和误差问题

发布时间：2006-07-25 00:36     点击：

 

前面已经指出了评估的部分困难，评估面临的根本困难是：面临的是不确定的未来，导致交易的未来性、预期的未来性、参数的估计性，预期收益贴现理论的不完善性。

 

还要指出一个极为困难的问题：依据和参考评估结果进行交易以后的企业的财务状况和经营成果与评估结果没有必然联系；评估结果以及评估过程对于收益的预测不是经营成果的充分条件，有时甚至不是必要条件；对于现金流量的预测不是所有收益方法的必要条件。

 

但是评估界和理论界正在努力地解决问题。比如：就评估总体而言会综合使用其他的评估方法来得到评估结果；就收益法而言有整套的方法体系：资本资产定价模型、基于贴现的收益法、基于比较的、统计的收益法等；所以在相当的程度上评估还是可信的。

 

（二） 对于评估的综合评价体系

 

我们认为合理的评价应当是进行综合评价，而不是单一评价。我们可以给出比较全面的对于评估的评价体系指标：1.精确性的指标，但是不应当仅仅是在工程误差这个单一维度下的一般的理论分析；2.合理性的评价：应当从评估的基础参数、评估方法、理论、程序、过程、结果，而不仅仅是评估结果的单一维度的评价，关键是看评估过程有没有提供创造性的有新价值的东西；对于评估结果的衡量首先应当是定性的判断，然后才是定量的衡量；3.贴近性：应当从市场的结构、具体的交易、评估对象来衡量评估是否贴近实际；4.保证率和可靠性：评估结果对于交易参考的保证率和有效性的问题。

 

七、总结:问题的再次提出

 

问题1 对于预测的精度承担责任，是道义还是科学来承担或者共同承担？如果评估道义上无暇和勤勉尽责，在现有的科学和技术条件下，预测不能够达到未来的利润保证90%的精度要求和保证率，评估应当怎样承担责任？

 

问题2 对于评估的影响：规定如果得到不折不扣的执行，逻辑上将有四种可能：可能1——收益现值法被谨慎地减少使用以至于被忘却；可能2——评估不提供惟一的确定的结果而是提供区间分布的咨询结果，并且这种方式为社会接受；可能3——评估技术上放了一颗卫星，可以解决预测的精度问题；可能4——交易在估价之前已经确定，评估论证交易，评估为交易共谋。

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