考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 论使用收益现值法评估的精度和误差问题

发布时间：2006-07-25 00:36     点击：

 

（二）解决困难的办法

 

对于困难01 如果不是遥远的不可估计的预期或者未来，经济学还是有办法和自信的。不过我们要指出：现金流量的预期有些是不可预期的。本文讨论困难2解决的一种思路：评估理论总体上自觉的考虑纳入交易这个环节，进行或者交易的效用分析；对于收益现值法，基于收益的效用分析的思路，引进效用价值理论，进行事先的市场的交易效用分析。

 

事实上，交易的深刻和准确的系统分析是一项信息量极大的工作和具有挑战性的工作。对此的解决办法是：思维上我们只能够从已知来推测未知；理论上使用边际效用的工具和思想；实践上我们是总结分析过去和现在市场的规律来进行评估方面的交易分析；在评估方法的具体模式上将其作为单独的一个模块单元来处理。

 

还要解释一下：效用分析理论首先是一种价值理论，在微观经济学中用他来论证均衡价格的实现，但是评估使用的效用价值理论却可以是倒过来的东西——我们将过去或现在的价格当成是已经实现的均衡，从而在均衡的基础上来求效用价值；对于边际效用在价值论里有点神秘，但是在评估里面是简单的，也就是任何两者之间的差异分析都是边际分析，评估看重的是边际分析的技术手段；用什么来表达效用，经济学理论一直有不同看法，但不是没有办法，评估就使用货币或者成交的价格来表达效用。应当指出：现实的评估工作有的人就是这样干的。 

 

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 五、评估的外部环境的系统分析——其他因素的参与

 

（一）其他与精度和误差有关的因素

 

评估人员、评估的社会定位、评估被赋予的性质等等都将影响评估的精度。

 

从误差理论看评估人员实际上是典型的不等精度观测，也是系统误差的一种。不同的评估者将导致不同的评估精度或误差，就好像不同视力的人们观测物体，会得到不同的清晰度一样。其中关键因素是能力，但是原因不仅如此比如道德等。从科学的角度来分析，人的能力因素是评估误差甚至错误的一个基本的来源，但是道德等已经超出科学的范畴，从科学角度来分析评估的误差或者精度是不讨论道德这些问题的。不过基于本文系统讨论的目的，因此还是有必要从社会的角度来分析评估的性质。

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