考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 论使用收益现值法评估的精度和误差问题

发布时间：2006-07-25 00:36     点击：

评估是怎样得到基础数据的？这样就要讨论评估是怎样工作的或者说评估工作的性质。具体来说：统计、调查、研究市场、企业和基本的国情，应用经济学的理论成果；使用科学理论、工具或方法来进行工作。但是我们无法像测量那样有激光测距仪或者哪怕是一把简单的尺来度量评估的基础测量数据，这一切都只是一种观察统计分析的结果。在这一点上，评估没有硬工具，只能够广泛的使用——统计分析、建立数学模型、预测等这样的软工具。这样就不可避免做一些有误差的事情。这样就引申出一个结论：评估工作首先应当解决定性的问题，再解决定量的问题。对于评估的评价也应当注意这个方面。

 

四、评估的外部环境的系统分析——交易的参与

 

我们以上的工作还只是假定不与实际的或者事后的交易值这个数据进行比较，也还只是分析第一个系统——评估的内部工作系统，没有考虑事后的交易问题。但是现实的要求是：不仅仅要考虑评估结果与交易的关联，还有要承担精度责任的可能；还有未来若干年的现金流量的问题，因为通常使用收益现值法评估需要将预期的收益贴现。所以必须进行外部系统的分析，看看这个方面对于评估的精度或误差有什么影响。本部分讨论交易这个环节的评估处理。

 

（一）交易分析的困难

 

老实说考虑事后的交易，处理未来的事情对于经济学理论和评估工作是困难的。目前，一般的评估理论是不考虑评估以后进行的各种特殊的、具体的交易情况，当然评估理论给出了各种价值标准。但是从局部来看（起码收益现值法理论模式）这个标准跟不上丰富的实践。这样做的理由主要是：1.评估价值通常是公开市场价值这样一种理想的价值，而不是一个具体的实现的个别的价格。当然也有考虑的但是并不是理论的自觉。如：市场比较法考虑对于不正常的交易情况进行修正，房地产估价规范在处理拍卖价值的评估时要乘一个折扣（实际上折扣是小于1的数）。2.交易理论怎样彻底纳入评估理论大家意见没有统一，也没有彻底的好办法。

 

 

上面的文件都涉及到评估理论考虑交易环节的需求，更多的需求来自经济活动。评估要不要考虑具体的交易？

 

所以困难是两方面的。困难1：对于未来预期的困难，尤其是对于中国国情、向市场经济转轨的特殊困难；困难2：怎样在所有的评估理论中纳入事后交易的分析从而在事先得到事后的价格，理论上用什么工具。

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