考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 论使用收益现值法评估的精度和误差问题

发布时间：2006-07-25 00:36     点击：

 

评估工作的外部环境系统就是总的社会系统：包括法制、经济、技术、市场等，基于本文的任务只是分析评估工作，所以给出具有时间先后性的完整的交易评估的背景程序：1.国家、市场提出资产交易和评估的要求；2.资产评估行业接受评估业务进行评估；3.市场或者交易相关方依据评估结果或报告进行交易；4.实现和完成交易。

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 （三）误差或精度分析的一般工具或理论

 

目前的评估理论或实际工作都没有提供一套现成的衡量评估精度或者误差的方法，因此必须从外部或者相关的领域来获得解决问题的工具。评估误差作为误差应当有误差的共性，也应当有其个性。一般的工程测量误差理论、数学的统计方法、数学的数值分析科学都可以成为我们的工具。

 

首先引进一般的测量误差理论和概念：（1）系统误差：系统误差是指在同等观测条件下进行一系列观测时，误差出现的符号和大小均相同或按一定规律变化。（2）偶然误差：指误差出现的符号和大小都表现为偶然性，这种误差叫做偶然误差，也叫做随机误差，是许许多多微小偶然因素的综合影响。（3）中误差和极限误差，根据误差原理，通常用偶然误差的中误差作为衡量误差大小的指标。

 

（四）使用极限误差来衡量评估的精度

 

极限误差的定义： 观测值-真实值，那么对于评估就是：评估极限误差=评估值-实际价值或者评估极限误差=评估值-交易值。中国证监会、国资委、财政部的规定都是以评估极限误差=评估值-交易值为最后的标准来衡量评估精度以及评估工作的。但是这个误差我们无法事先计算和知道，甚至事后也不一定准确的知道。本质上这是一种预测，而且这种预测是一个精度逼近的过程。必须明确和强调的是评估的时候我们无法知道评估的准确的极限误差。因为在未来没有变成现实的时候，我们不能够说未来等于现实。那么我们是否可以达到这个目标和怎样达到这个目标？

 

（五）系统误差的分析

 

 

三、评估内部工作系统的分析——理论和数据的分析

 

（一）收益现值法的应用问题

 

 

 

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