考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 城市房地产拆迁评估中出现诸多纠纷的原因分析

发布时间：2006-07-25 00:36     点击：

一、特殊性研究 

1、对象的特殊性 

相对于一般的估价对象而言，拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，同时，一次拆迁中也往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有。因此，一次拆迁评估中，估价结果既有整体价格，更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系，一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象，求出“栋”的基准价格，然后再将此价格修正到各个单元，且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。 

2、市场的特殊性 

一般评估中的“公开市场”包括要素有：一是买者和卖者完全出于自愿；二是具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买；三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现，对应起来研究：首先第一点，被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，不论是企业用房还是私房，拆迁都不可能逆转的。甚至，当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下，拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全，就可以申请进行强制拆迁；其次第二点，拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制，而不是能自主控制的；最后一点，拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，其经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。由此可见，这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”相去甚远，其形成的成交价格，也就是拆迁补偿价格，也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。 

3、原则的特殊性 

同其他评估一样，拆迁评估也要遵循合法原则、最高最佳使用原则等，但在应用时，这些原则要注意他们的特殊性。 

个别地方政府在经营城市过程中，由于种种原因和驱动，存在不依法行政，甚至强行介入拆迁纠纷这一民事关系中，实则借公共利益之名追求商业利益，给拆迁评估工作造成种种干扰，这也是引起诸多拆迁纠纷的原因之一。具体表现如下： 

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