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发布时间：2006-07-24 23:52     点击：

资产评估前期准备 （五）基本确定进入评估的资产范围

确认哪个是整体资产评估？哪个还是单项资产评估/这在理论上是一个比较简单的问题，但在具体操作中还是会遇到一些问题。评估中，应准确地确定其范围，并做好产权届定工作。

1．单项资产评估范围的确定

首先，要明确资产的性质，并对应自己的评估资质，不能超越评估机构的资质范围，避免为客户带来不必要的麻烦。比如客户原本想拿一宗土地进行抵押贷款的评估，但评估机构只有房地产估价资质而没有土地估价的资质，评估师经过询问得知客户在宗地上还建有收益性的物业，就可以建议对方房地合一评估，即可以使评估机构能够出具报告、又能够满足客户想多贷款的愿望，通过变更评估范围，使得评估机构和客户达到“双赢”的目的。

其次，还要明确纳入评估范围资产是否合法。比如涉及抵押贷款的抵押物，必须是符合国家有关法律规定可以抵押的资产，必须是抵押人所有，必须是抵押人有处分权；又如客户有一些设备要对外投资委托评估师进行评估，由于一些客户为了省钱而通过私人或其他途径买了很多旧设备。此时，评估师需要把那些没有凭证、销售方也无法确认权属的设备从评估范围中剔除出去，或是按照“会协[2003]18”号文件在资产评估报告中做出明确的注释。

再次，还要明确纳入评估范围的资产是否能满足评估目的。比如客户为了投资提供一大批制药机械进行评估，但客户将来要成立的却是一家房地产开发企业，其营业范围内未包括制药、药品或制药机械销售等等相关项目，评估师就应该提醒客户变更为和房地产开发相关的资产。另外，评估师还要关注评估范围内的资产现在、将来是否会产生法律上的纠纷，资产初步估算的价格能否达到客户的目的以便提醒客户追加资产等等。

最后，还要明确纳入评估范围的资产是否能为第三方所接受。一些涉及抵押贷款、投资估价、资产转让、改制的评估报告，还要明确报告的期望使用者即第三方。流动性非常强的存货、机器设备、车辆等动产，难以变现的不动产，价值波动很大的无形资产(土地使用权证除外)，在进行抵押目的的评估前，要事先确认抵押权人是否能够接受？在进行改制目的的评估时，仍在企业账面的职工住宅以及其所在土地，职工是否能够同意纳入评估？

2．整体资产评估范围的确定

3．认真细致地做好纳入评估范围资产产权界定工作

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