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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  4、操作步骤

  根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查不动产基本情况，确定待估不动产的最佳开发利用方式，预测不动产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算待估不动产价格。

（1）调查待估对象的基本情况

（2）确定待估不动产最佳的开发利用方式：重要的是选择最佳的土地用途

（3）预测房地产售价

  对于出售的不动产，采用市场法确定开发完成后的不动产总价。

  对于出租的不动产，首先采用市场法，确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

（4）估算各项成本费用：它包括估算开发建筑成本费用，估算专业费用，确定开发建设工期、估算预付资本利息，估算税金。

（5）确定开发商的合理利润

  开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润的计算基数一般为不动产售价。

（6）估算待估不动产价格

（三）基准地价修正系数法 

  1、基准地价的含义 

  基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的一个重要特点：是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价。 

  2、基准地价测算的基本思路 

  基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营入股等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。 

  3、基准地价的特点 

（1）基准地价是区域性价格 

（2）基准地价是土地使用权价格 

（3）基准地价是平均价格 

（4）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区 

（5）基准地价是单位土地面积的地价 

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