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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  ④公共配套设施建设费。、

  ⑤开发过程中的税费及其他间接费用。

（3）开发利润：以土地取得费和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。

（4）管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。

（5）投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。

（6）销售税费：包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费

  5、旧建筑物评估的成本法步骤

  公式：建筑物价格=重置成本（估价时点的重置成本）-年折旧X已使用年限

  注：重置成本应当包括利息、利润和税费

  建筑物价值减损的引起因素：一是：物理化学因素，又称自然折旧和有形损耗；二是：社会经济因素，又称无形损耗。

（二）房地产评估剩余法

  1、基本思路

  剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。

  运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易的价格，然后，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定待估土地价格。

  2、适用范围

  剩余法主要适用于下列地产的估价：

（1）待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。

（2）将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。

（3）待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。

  3、计算公式

  V＝A－（B＋C＋D＋E）

  式中：V－购置土地的价格；

  A－开发完成后的不动产价值；

  B－整个开发项目的开发成本；

  C－投资利息；

  D－开发商合理利润；

  E－正常税费。

  实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

  土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息

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