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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  ②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。

（2）计算土地开发费用

  地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

  ①“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。

  ②公共事业建设配套费用。

  ③小区开发配套费。

（3）计算投资利息

  在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。

（4）计算投资利润

  利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。

（5）土地增值收益确定

  土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。

  根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为10％－25％



4、新建房地产评估的成本法操作步骤

  公式：新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

（1）土地取得费用

  土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金

（2）开发成本

  ①勘察设计和前期工程费。包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究肺，建设工程许可证执照费

  ②基础设施建设费。包括：由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境、卫生、照明等建设费用。

  ③房屋建筑安装工程费。包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费，质量监督费，竣工图费，三材差价，定额调整系数、建材发展基金等

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