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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  5、房地产评估的市场法的因素修正

  因素修正包括：交易情况修正，期日修正，区域因素修正，个别因素修正，容积率修正，土地土地使用年期修正等。

  ①交易情况修正。将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其为正常价格。

  地产交易中的特殊情况较为复杂。

  有特殊利害关系的相互间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司、公司与单位职工之间，通常都会以低市价的价格进行交易。

  交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

  买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。

  其他特殊交易的情形。如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。

  特殊的交易方式。

  通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

  ②交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日往往有一时间差。因此需要根据地产价格的变动率，将交易实例地产价格修正为评估基准日的地产价格就是期日修正。

  地产价格的变动率一般用地价指数来表示。

  评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指数／交易日期指数）。

  ③区域因素修正。交易实例地产与待评估地产如果不是处于同一地区，应将交易实例地产所处地区与待评估地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。如果交易实例地产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。

  ④个别因素修正。将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出与个别因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。

  ⑤容积率修正。

  ⑥土地使用年期。例题参见教材，大家在求值时注意分母是参照物的值，分子是被估对象的值，还有容积率与地价成正相关关系，而不一定是正比关系，在算容积率时要注意题目中给你的分段分别求出

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