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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  由房地产收益评估土地价格：

  土地价格=房地产价格-建筑物现值

  建筑物现值=建筑物重置价-年折旧×以使用年数

  年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价×（1-残值率）/耐用年限

  土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率

  建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（房地产价格合房地产纯收益的求法同前）

  （3）单独评估建筑物的价格

  建筑物价格=房地产价格-土地价格

  建筑物价格=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率

  例题大家参见教材p181的例5-4，它把成本法的计算方法从头到尾贯穿下来。但它没有完全按公式算，空房损失费在总收益中直接扣除了。计算房屋纯收益的方法大家一定要会，折旧费=建筑物重置成本/使用年限，分母用的使用年限（已使用年限+尚可使用年限）。在计算时还要注意收益期限。在算这类题时大家要结合评估报告一起考虑，即算出结果后能写出评估报告来。

五、房地产评估的市场法

  1、基本思路

  市场法是房地产评估方法中最常用的方法之一，由市场法得出的评估价格为比准价格。市场法就是在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，得出对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。

  2、适用范围

  市场法只要由适合的类似房地产交易实例即可应用。但下列情况下，市场法往往难以适用：

  没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区

  对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产

  对那些很难成为交易对象的房地产

  风景名胜区土地

  图书馆、体育馆、学校用地等

  3、计算公式

  被估房地产评估价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区

  域因数修正系数×个别因素修正系数

  4、操作步骤

  交易资料收集、可比交易案例确定、因素修正（交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正）、 房地产价格确定

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