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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，总收益必需是客观总收益。

  总费用是指取得该收益所必需的各项支出，总费用必需是客观总费用。

  4、求取资本化率的方法

  资本化率是决定评估价格的最关键因素。其大小同投资风险的大小成正相关关系。求取资本化率的方法如下：

（1）纯收益与售价比率法

  评估人员收集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出他们各自的资本化率，然后计算出他们的简单算术平均值或加权算术平均值即为所求的资本化率。

（2）安全利率加上风险调整值法、

  安全利率一般选择银行的中长期利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计风险程度，确定调整值，把它与安全利率相加得出所求房地产评估的资本化率。

（3）各种投资风险、收益率排序插入法

  评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。根据评估人员对所评估房地产投资风险的判断，将其插入其中，得出该房地产的评估资本化率。

  5、资本化率的分类

  综合资本化率：将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格，采用的纯收益是房地合一的纯收益。

  建筑物资本化率：用于评估建筑物的自身价格。

  土地资本化率：土地自身的价格。

  综合资本化率=（土地资本化率×土地价格+建筑物资本化率×建筑物价格）/（土地价格+建筑物价格）

  6、计算公式

（1）评估房地合在一起的房地产价格

  房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率

  房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用

  房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（注意不含折旧费）

（2）单独评估土地的价格

  由土地收益评估土地价格：

  土地价格=土地纯收益/土地资本化率

  土地纯收益=土地总收益-土地总费用

  土地总费用=管理费+维护费+税金

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