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发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

  3、房地产价格的影响因素：

  1）一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。包括行政因素（土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资制度、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制）、经济因素（经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素）、社会因素（人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素）、心理因素。

  2）区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。不论是何种用途的房地产，规划限制（包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等）的影响都是不容忽视的。包括：商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素。

建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示：容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100%。

  建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示：建筑密度=建筑物底层面积÷建筑占地总面积×100%

  3）个别因素，是指某具体房地产所表现的个别特性。包括土地的个别因素（区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地质因素、容积率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的个别因素（面积、结构、材料，设计、设备等是否良好，施工质量，法律因素，建筑物是否与周围环境协调）

四、房地产评估的收益法

  1、基本思路

  收益法在国外被广泛的运用于收益性房地产价格的评估，收益法评估取得的房地产价格通常称为收益价格。

房地产价格=纯收益/资本化率

  上式包含以下三个假设前提：（1）纯收益每年不变，（2）资本化率固定，（3）收益为无限年期

  p=a/r[1-1/(1+r)n]（今年新增，注意）

  成立条件：（1）纯收益每年不变，（2）资本化率固定但大于零；（3）收益为有限年期n

  2、适用范围

  收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼等。对于公用、公益性房地产价格评估大多不适用

  3、纯收益

  纯收益=总收益-总费用

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