考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

（3）最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

（4）贡献原则：它是收益法和剩余法的基础。

（5）合法原则 ：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

  2、房地产评估的程序

  1）明确评估基本事项

  明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

  了解评估对象

  确定评估基准日：常以年、月、日表示

  签定评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、平谷报告等事项。

  2）制定工作计划

  3）实地查勘搜集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

  4）测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

  5）综合分析确定评估成果

  6）撰写评估报告

三、房地产价格及其影响因素

  1、房地产价格，它是房地产交易双方的实际成交价格。它是一种历史事实。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种既符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。

  2、房地产价格的种类

  根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权益价格

  根据价格形成方式分为市场交易价格和评估价格

按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态：

（1）土地价格：通常是指空地的价格。地价又可以具体划分为基准地价、标定地价等

（2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。

（3）房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。

  除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态：公告地价、申报地价等。

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