考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:48     点击：

（1）居住用地70年

（2）工业用地50年

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

（4）商业、旅游、娱乐用地40年

（5）综合或者其他用地50年

  5、地租及地价理论

  根据地租产生的原因和条件，地租分为级差地租和绝对地租

  级差地租是指等量资本投入在等面积的不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润。

  垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。

  建筑地租在具有与农业级差地租相同规律的级差地租的同时，还具有自身的特点：

（1）建筑地段地租是为了获得生产的场地和空间而支付的

（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响

（3）社会发展和进步会提高建筑地段地租

（4）垄断地租在建筑地段地租中占有显著地位

  地价的特征：

（1）地价是地租的资本化         （2）地价是权益价格

（3）土地具有增值性             （4）地价与用途相关

（5）地价具有个别性             （6）地价具有可比性



6、房地产的特征

（1）位置固定性

（2）供求区域性

（3）使用的长期性

  国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

（4）投资大量性

（5）保值增值趋势

（6）投资风险性

（7）难以变现性

（8）政策限制性

二、房地产评估的原则和步骤

  房地产评估是指专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。

  1、房地产评估的原则

（1）供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类似房地产的供求状况决定。

（2）替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

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