考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2005年注册资产评估师讲义第二章

发布时间：2006-07-24 23:47     点击：

　　（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

　　三、收益法的基本程序和基本参数

　　采用收益法进行评估，其基本程序如下：

　　（1）搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

　　（2）分析测算被评估对象未来预期收益；

　　（3）确定折现率或资本化率；

　　（4）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；

　　（5）分析确定评估结果。

　　（一）收益额

　　1.这里所讲的收益额必须是归资产所有者所有的收益。如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中。

　　2.这里所讲的收益额是资产未来的预期收益，它不是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。

　　（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

　　（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　客观的收益就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。

　　例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算。

二）折现率

　　它是一个期望的投资报酬率。

　　投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是一个预期的投资回报率。投资报酬率本质上由两部分组成：一是风险报酬率；二是无风险报酬率。无风险报酬率可以用国库券利率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。

　　折现率和资本化率（本金化率）。折现率和资本化率在本质上是一样的；两者的区别仅仅在于适用的场合不同。

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