考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 资产评估师:城市房屋拆迁市场价格评估方法

发布时间：2006-07-24 23:47     点击：

(四)评估“典型房屋”的市场价格。可采用市场比较法或其他方法评估出“典型房屋”的市场价格。 

    (五)评估确定其他拆迁房屋的市场价格以“典型房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“典型房屋”进行比较，修正得出各被拆迁房屋的市场价格。 

    在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是选取的“典型房屋”应具有典型性，要能体现同一房屋类别内的大多数其他房屋的情况；二是将“典型房屋”市场价格修正为其他拆迁房屋的补偿价格时，所进行的修正也仅仅是房地产状况修正，而且“典型房屋”与其他拆迁房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性基本相同，所以其修正主要体现在楼层、朝向、采光、通风等因素的修正。 

    三、区位指导价市场价格评估法 

    这种方法是以区位指导价为基础，将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价。区位指导价一般是依据当地的土地级别由政府制定公布，区位指导价在拆迁补偿价格评估中起指导作用，估价机构根据区位指导价结合市场因素进行修正后评估出区位补偿价。房屋重置价格，一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上，还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价，也可由估价机构根据市场价格评估得出。房屋成新率，单项调整价格，住宅层次调整系数和住宅朝向调整系数可由政府部门做出统一的规定。 

    在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是土地级别要尽可能反映市场及客观情况的变化。如果市场及客观情况的变化与原规定的土地级别差距较大，应对土地级别作必要的调整；二是区位补偿价和房屋重置价应反映和体现市场地价水平和建筑物重置价水平。政府或者其授权的部门制定和公布的区位指导价和房屋重置价应根据市场实际价格水平，对区位指导价和房屋重置价进行及时调整；三是建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。

    四、政府公布指导价市场价格评估法 

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