考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 资产评估师:城市房屋拆迁市场价格评估方法

发布时间：2006-07-24 23:47     点击：

    以“标本房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“标本房屋”进行比较修正，得出各被拆迁房屋的市场价格。 

    在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是选取的“标本房屋”一定要符合选取的基本条件，使其在拆迁片区内具有代表性，能反映或符合拆迁范围内多数房屋的情况；二是在将可比实例价格修正得出“标本房屋”的市场价格时，由于两者在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素上有差异，所以需要同时进行交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正；三是在将“标本房屋”的市场价格修正得出其他拆迁房屋的市场价格时，由于“标本房屋”和各拆迁房屋的价格都是正常交易条件下的价格，“标本房屋”和各拆迁房屋的估价时点相同，因此这种修正仅仅是房地产状况修正，而无须进行交易情况修正和交易日期修正。 

    二、“典型房屋”市场价格评估法 

    “典型房屋”与“标本房屋”房屋市场价格评估法类似，但是它更具体、更细致。它首先将拆迁片区的全部拆迁房屋按房屋使用类型进行分类，然后按照每一类房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别，再在同一房屋类别内确定“典型”房屋，运用市场比较法或其他方法评估出该“典型房屋”的市场价格，然后以“典型房屋”的价格为基准，修正得出各拆迁房屋的补偿价格。 

这种方法的操作步骤为： 

    (一)对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等。 

    (二)对同用途类型房屋按建筑类型、建造年代、建筑结构等因素进一步划分不同房屋类别。如居住用房按建筑类型可分为高层、多层、平房等类别；按建造年代可分为10年以内、10—20年、20—30年、30年以上等类别；按建筑结构可分为钢混、砖混、砖木、简易等类别。 

    (三)在同一房屋类别内选取一个“典型房屋”。选取的“典型房屋”应具有概括性，要能概括和反映同一房屋类别内的其他房屋的情况。比如在居住用房类型中的平房类别中确定“典型房屋”，其结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等应以拆迁片区内大多数平房的结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等为准。 

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