考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 资产评估师:城市房屋拆迁市场价格评估方法

发布时间：2006-07-24 23:47     点击：

     城市房屋拆迁要对被拆迁人进行补偿，拆迁补偿价格是依据一定的价值标准，由房地产估价机构评估得出。国务院2001年6月13日发布的305号令《城市房屋拆迁管理条例》，明确规定城市房屋拆迁“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定”。2003年12月1日建设部又制定发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，明确规定“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”，拆迁估价目的是“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”，拆迁估价的价值标准为“公开市场价值”。 

    房屋拆迁评估价格以被拆迁房屋的房地产市场价格为准，是比较公平和合理的。首先，从法律上来看，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，拆迁关系是平等的民事关系，拆迁补偿应符合公平原则。尽管拆迁的目的是公共利益的需要，是改善城市环境的需要，同时也是改善城市居民生活条件的需要，但是这种公共利益不应强加于被拆迁人的个人利益之上，不应以牺牲被拆迁人的个人利益为条件，而是应该两者利益兼顾。十届全国人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》中明确规定：“公民合法的私有财产不受侵犯”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。过去许多地方以公共利益为借口，制定的拆迁补偿价低于甚至大大低于市场价的做法，损害了被拆迁人的利益。在拆迁人未得到合理补偿的情况下，采取强拆手段，侵犯了公民的合法的私有财产。其次，从经济上来看，拆迁人占有被拆迁人的房屋，给予补偿实质上是一种购买行为，是拆迁人购买被拆迁人的房屋。这种购买应体现等价交换的原则，其价值量应以市场价为基准。再次，从理论上来说，被拆迁人得到的拆迁补偿款与他在市场上另行购买一套同样区位、用途、建筑面积的房屋等价，那么这种价值补偿是合理的，被拆迁人也是能够接受的。最后，从实践上来看，尽管拆迁房屋的市场价评估比制定好的补偿标准价评估要复杂，但只要合理选择和运用房地产市场价格评估的方法，是完全可以评估出拆迁估价对象的客观合理的市场价格。因此，对拆迁补偿进行市场价评估是可行的也是必要的。 

    根据房屋拆迁补偿的市场价评估的上述特点，笔者提出以下估价方法：

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