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发布时间：2006-07-24 23:45     点击：

    一、“标本房屋”市场价格评估法 

    这种方法是先评估出在拆迁片区内有代表性的“标本房屋”的市场价格，以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格。它是在一个拆迁片区中按房屋使用类型(居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等)各选取一处有代表性的房屋作为评估标本，运用市场法或其他方法评估出该“标本房屋”的市场价格，然后将各拆迁房屋与“标本房屋”进行比较，修正得出各拆迁房屋的市场价格。 

这种方法的操作步骤为：

(一)确定“标本房屋”的基本条件 

    “标本房屋”的基本条件可从以下几个方面作出限定：1、建筑类型。如果拆迁片区的居住用房有高层、多层、平房等，且以多层居多，应选择多层住宅作为居住用房的“标本房屋”，2、建造年代。如果拆迁片区内多层住宅的平均使用年限为15年，应以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作为“标本房屋”；3、建筑结构。如果拆迁片区内多层住宅大多为砖混结构，则以砖混结构的房屋作为“标本房屋”；4、楼层、户型、朝向、面积、装修等。如果拆迁片区内多层住宅大多为两室一厅、一般都有朝南的房间、面积一般为60平方米左右、装修情况差异较大，则可选择位于中间层次(非顶层和底层)，两室一厅至少有一间朝南，面积60平方米左右，一般装修的房屋作为“标本房屋”。

    (二)在拆迁片区内选择“标本房屋” 

     根据上述“标本房屋”的基本条件，在每一拆迁片区内一般选择一套“标本房屋”。如果拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级(或土地级别)时，则所跨的每一拆迁区位等级(或土地级别)都应选择一套“标本房屋”，作为相应拆迁区位等级(或土地级别)内各拆迁房屋的比较基准。

    (三)评估“标本房屋”的市场价格 

    可比实例的选取数一般为3—5个，然后对可比实例进行交易日期修正、交易时间修正、房地产状况修正得出“标本房屋”的市场价格。为防止修正系数对价格的影响过大，可限定修正系数的调整范围。比如规定每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过10％，综合系数调整不得超过30％。

    (四)评估确定其他拆迁房屋的市场价格 

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