考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 评估师是怎样估算价值的(1)

发布时间：2006-07-24 23:45     点击：

         如果要讲述评估这一套理论，不得不动用在长期以来发展形成的一整套房地产评估原理。这些原理全部或部分地，也用于评估机器的设备，宝石，艺术品。 

　　评估就是评价事物属性的某一方面的一种意见。评估可以是说明事物的吸引力，式样，质量，尺寸大小，重量或者是颜色，此外“评估”和“估价”这两个词是交替地用于表达对财产用货币价值度量的一种意见。因为价值和财产这两个词用得如此普遍，所以，十分重要的事就是检验它们在各种不同情况下变化的意见。以及规定它们的用处。

　　对于评估过程而言，产权属于谁，评估的目的是什么，这是最基本的东西了。如果没有一个确定的价值前提估价便无法进行。举个例子说，如果有人问我：我的汽车价值多少？由于没有其它必要的附加的信息，对于无法得到一个有意义的答案。价值不能绝对存在。而必须具备时间、地点、潜在的所有人以及潜在的用处等方面的内容。如果说，汽车的价值在”旁观者的眼里“是多少？我们需要知道这个“旁观者”是谁。它是：

　　1．一个保险公司？

　　2．一个二手汽车商

　　3．邻居

　　4．税收员

　　5．会计师

　　6．我们的财产执行人？

　　7．废品处理商？…

　　就评估方法而言,现在有三种可接收的估价方法：成本法，收益法，以及市场法。也可以在教科书中找到其它的方法。但是通过分析可以揭示出：其它方法只不过是这三种基本方法的变换形式。

　　《成本法》

　　成本法测定所有者的未来利益是通过确定替换被评估资产未来服务能力所需的货币量。这一般被定义为重置成本。这种方法的假设依据是：新的资产价格与该资产在其寿命期所能提供的服务的经济价值是相当的。市场则是这个方程的检验地。举例，如果我们设定一个新机器的价格水平比它未来经济利益的现值要高得多。那么，这机器肯定卖不出去。如果反过来，则会供不应求，随之，价格会提高。由于新机器的价格没有市场的畸形，所以等于它的公平市场价值。

　　「折旧」

　　人们对于新资产很少要求能提供几种价值的选择。然而，采用成本法总是把此过程复杂化，即由于折旧的作用，要定量的估算新价值,以及折旧即资产的实体损耗，功能性贬值和经济性贬值的结果。以上三者的适当反映是运用成本法估价的基础。

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。