考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 涉案资产评估中方法与参数的合理选择

发布时间：2006-07-24 23:44     点击：

    对涉案房地产在采用重置成本法评估时，如何确定开发商前期贷款利息往往是各关联方争议的焦点。为了弄清这种利息的内涵，有必要作进一步分析。我们知道，较大的涉案房地产评估项目大多为20世纪90年代的房地产开发项目，众所周知，20世纪90年代初期银行贷款利率较高，如l一3年贷款利率，1993年为12．24%，1996年为13．21%，1997年为9．36%，1998年为7．1%。现在的问题是，当一项涉案的房地产在评估时，评估机构均以评估基准日的法定贷款利率为计息依据，当贷款利率前后期变动较大时(现实情况是利率越来越低)，开发商对利息的计算反映强烈。例如，某开发商在1996年向银行贷款2000万元用于房地产开发，当时银行贷款利率为13．14%，合同约定为1年后还款，否则以抵押物(房地产)抵馈。1年后开发商因市场、资金等原因不能按期还款，银行起诉了开发商，法院查封了开发商未完工的房地产。1998年法院裁定，开发商应付给银行的本息为2262．8万元，加上罚息大约为2800万元。当此涉案资产在评估时，采用重置成本法，在计算开发商的项目投资利息时，评估师一般以1998年的法定利率即评估基准日的法定利率7．11%计息。这种计息结果令开发商难以接受。本文认为，评估中这种对利息取值的习惯性做法表面上看是正确的，实际上还需要进行深入分析和研讨。

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