考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(二)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

（5）计算宗地价格。

（五）在建工程评估

  1、在建工程的含义

  在建工程是指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产（此处与会计中的定义有所不同，大家要注意）。

  2、在建工程的特点

  在建工程情况复杂、可比较性差、建设工期长短差别较大、在建工程的价格受后续工程的影响。

  3、在建工程评估的资料收集内容

  收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料，评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度、明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符，了解开发商有关情况、检查工程质量，收集有关法定参数

  4、 建工程评估的主要方法 

（1）形象进度法 

  选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价格的方法。 

  在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率） 

  工程形象百分比=[（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量] ×100% 

（2）成本法 

  成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应交纳税金来确定被估在建工程的价格的方法。 

  在建工程价格=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税 

（3）假设开发法 

  是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价格的一种评估方法。 

  在建工程价格=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） 

  5、在建工程评估方法的选择 

（1）整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。 

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