考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(二)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

（2）确定修正系数。

（3）调查宗地地价影响因素的指标条件

（4）制定被估宗地因素修正系数

（5）确定被估宗地使用年期修正系数

（6）确定期日修正系数

（7）确定容积率修正系数

（8）评估宗地地价

  宗地地价＝基准地价×（1＋∑K）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

（四）路线价法

  1、路线价格法的基本思路

路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。与市场比较法、收益法等相比，这种方法能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。

所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的宗地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。

  2、路线价估价法的适用范围

路线价法则适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。

  3、路线价估价法的计算公式

  宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度×其他修正系数

  4、深度百分率表

（1）深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100％，平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

  平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

（2）制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：

  ①确定标准深度；

  ②确定级距

  ③确定单独浓度百分率

  ④根据需要采用累计或平均深度百分率。

（3）四三二一法则

  5、路线价估价法的操作步骤

（1）路线价区段划分与设定；

（2）标准宗地的确定；

（3）路线价的调查与测算；

（4）深度百分率和其他修正率表的编制；

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