考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(二)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

（2）将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。 

（3）待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。 

  3、计算公式 

  V＝A－（B＋C＋D＋E） 

  式中：V－购置土地的价格； 

  A－开发完成后的不动产价值； 

  B－整个开发项目的开发成本； 

  C－投资利息； 

  D－开发商合理利润；

  E－正常税费。

  实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

  土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息

  4、操作步骤

  根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查不动产基本情况，确定待估不动产的最佳开发利用方式，预测不动产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算待估不动产价格。

（1）调查待估对象的基本情况

（2）确定待估不动产最佳的开发利用方式：重要的是选择最佳的土地用途

（3）预测房地产售价

  对于出售的不动产，采用市场法确定开发完成后的不动产总价。

  对于出租的不动产，首先采用市场法，确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

（4）估算各项成本费用：它包括估算开发建筑成本费用，估算专业费用，确定开发建设工期、估算预付资本利息，估算税金。

（5）确定开发商的合理利润

  开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润的计算基数一般为不动产售价。

（6）估算待估不动产价格

（三）基准地价修正系数法

  1、基准地价的含义

  基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的一个重要特点：是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价。

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