考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(二)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

  ①勘察设计和前期工程费。包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究肺，建设工程许可证执照费 

  ②基础设施建设费。包括：由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境、卫生、照明等建设费用。 

  ③房屋建筑安装工程费。包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费，质量监督费，竣工图费，三材差价，定额调整系数、建材发展基金等 

  ④公共配套设施建设费。、 

  ⑤开发过程中的税费及其他间接费用。 

（3）开发利润：以土地取得费和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。 

（4）管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。 

（5）投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。 

（6）销售税费：包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费 

  5、旧建筑物评估的成本法步骤 

  公式：建筑物价格=重置成本（估价时点的重置成本）-年折旧X已使用年限 

  注：重置成本应当包括利息、利润和税费 

  建筑物价值减损的引起因素：一是：物理化学因素，又称自然折旧和有形损耗；二是：社会经济因素，又称无形损耗。 

（二）房地产评估剩余法 

  1、基本思路 

  剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。 

  运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易的价格，然后，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定待估土地价格。 

  2、适用范围 

  剩余法主要适用于下列地产的估价： 

（1）待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。 

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