考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

  市场法只要由适合的类似房地产交易实例即可应用。但下列情况下，市场法往往难以适用：

  没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区

  对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产

  对那些很难成为交易对象的房地产

  风景名胜区土地

  图书馆、体育馆、学校用地等

  3、计算公式

  被估房地产评估价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区

  域因数修正系数×个别因素修正系数

  4、操作步骤

  交易资料收集、可比交易案例确定、因素修正（交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正）、 房地产价格确定

  5、房地产评估的市场法的因素修正

  因素修正包括：交易情况修正，期日修正，区域因素修正，个别因素修正，容积率修正，土地土地使用年期修正等。

  ①交易情况修正。将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其为正常价格。

  地产交易中的特殊情况较为复杂。

  有特殊利害关系的相互间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司、公司与单位职工之间，通常都会以低市价的价格进行交易。

  交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

  买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。

  其他特殊交易的情形。如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。

  特殊的交易方式。

  通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

  ②交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日往往有一时间差。因此需要根据地产价格的变动率，将交易实例地产价格修正为评估基准日的地产价格就是期日修正。

  地产价格的变动率一般用地价指数来表示。

  ④个别因素修正。将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出与个别因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。

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