考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

  5、资本化率的分类

  综合资本化率：将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格，采用的纯收益是房地合一的纯收益。

  建筑物资本化率：用于评估建筑物的自身价格。

  土地资本化率：土地自身的价格。

  综合资本化率=（土地资本化率×土地价格+建筑物资本化率×建筑物价格）/（土地价格+建筑物价格）

  6、计算公式

（1）评估房地合在一起的房地产价格

  房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率

  房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用

  房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（注意不含折旧费）

（2）单独评估土地的价格

  由土地收益评估土地价格：

  土地价格=土地纯收益/土地资本化率

  土地纯收益=土地总收益-土地总费用

  土地总费用=管理费+维护费+税金

  由房地产收益评估土地价格：

  土地价格=房地产价格-建筑物现值

  建筑物现值=建筑物重置价-年折旧×以使用年数

  年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价×（1-残值率）/耐用年限

  土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率

  建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（房地产价格合房地产纯收益的求法同前）

  （3）单独评估建筑物的价格

  建筑物价格=房地产价格-土地价格

  建筑物价格=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率

  例题大家参见教材p181的例5-4，它把成本法的计算方法从头到尾贯穿下来。但它没有完全按公式算，空房损失费在总收益中直接扣除了。计算房屋纯收益的方法大家一定要会，折旧费=建筑物重置成本/使用年限，分母用的使用年限（已使用年限+尚可使用年限）。在计算时还要注意收益期限。在算这类题时大家要结合评估报告一起考虑，即算出结果后能写出评估报告来。

五、房地产评估的市场法

  1、基本思路

  2、适用范围

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