考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

四、房地产评估的收益法

  1、基本思路

  收益法在国外被广泛的运用于收益性房地产价格的评估，收益法评估取得的房地产价格通常称为收益价格。

  房地产价格=纯收益/资本化率

  上式包含以下三个假设前提：（1）纯收益每年不变，（2）资本化率固定，（3）收益为无限年期

  p=a/r[1-1/(1+r)n]（今年新增，注意）

  成立条件：（1）纯收益每年不变，（2）资本化率固定但大于零；（3）收益为有限年期n

  2、适用范围

  收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼等。对于公用、公益性房地产价格评估大多不适用

  3、纯收益

  纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别，实际纯收益指现状下被估房地产实际取得的收益，不能直接用于评估。客观纯收益是指在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益，是评估的依据。

  纯收益=总收益-总费用

  总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，总收益必需是客观总收益。

  总费用是指取得该收益所必需的各项支出，总费用必需是客观总费用。

  4、求取资本化率的方法

  资本化率是决定评估价格的最关键因素。其大小同投资风险的大小成正相关关系。求取资本化率的方法如下：

（1）纯收益与售价比率法

  评估人员收集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出他们各自的资本化率，然后计算出他们的简单算术平均值或加权算术平均值即为所求的资本化率。

（2）安全利率加上风险调整值法、

  安全利率一般选择银行的中长期利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计风险程度，确定调整值，把它与安全利率相加得出所求房地产评估的资本化率。

（3）各种投资风险、收益率排序插入法

  评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。根据评估人员对所评估房地产投资风险的判断，将其插入其中，得出该房地产的评估资本化率。

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