考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态： 

（1）土地价格：通常是指空地的价格。地价又可以具体划分为基准地价、标定地价等 

（2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。

（3）房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。

  按房地产价格表示单位可分为总价格、单位价格、楼面地价：房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格÷建筑总面积，或楼面地价=土地单价÷容积率。

  除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态：公告地价、申报地价等。

  3、房地产价格的影响因素：

  1）一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。包括行政因素（土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资制度、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制）、经济因素（经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素）、社会因素（人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素）、心理因素。

  2）区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。不论是何种用途的房地产，规划限制（包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等）的影响都是不容忽视的。包括：商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素。

建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示：容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100%。

  建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示：建筑密度=建筑物底层面积÷建筑占地总面积×100%

  3）个别因素，是指某具体房地产所表现的个别特性。包括土地的个别因素（区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地质因素、容积率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的个别因素（面积、结构、材料，设计、设备等是否良好，施工质量，法律因素，建筑物是否与周围环境协调）

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