考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

（5）保值增值趋势 

（6）投资风险性 

（7）难以变现性 

（8）政策限制性 

二、房地产评估的原则和步骤 

  房地产评估是指专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。 

  1、房地产评估的原则 

（1）供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类似房地产的供求状况决定。 

（2）替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。 

（3）最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 

（4）贡献原则：它是收益法和剩余法的基础。 

（5）合法原则 ：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。 

  2、房地产评估的程序 

  1）明确评估基本事项 

  明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。 

  了解评估对象 

  确定评估基准日：常以年、月、日表示 

  签定评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、平谷报告等事项。 

  2）制定工作计划 

  3）实地查勘搜集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。 

  4）测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。 

  5）综合分析确定评估成果 

  6）撰写评估报告 

三、房地产价格及其影响因素 

  2、房地产价格的种类 

  根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权益价格 

  根据价格形成方式分为市场交易价格和评估价格 

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