考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> 2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(一)讲义

发布时间：2006-07-24 23:43     点击：

一、房地产评估的基本常识 

  1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 

  房地产评估对象是房地产物质实体与房地产权益的综合体。 

  房地可以划分为三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一。房地产评估的标的也有三种存在形式： 

  土地（或土地使用权）、房屋建筑屋和房地合一状态下的物质实体及其权益。 

  2、土地供给及其特征 

  土地供给分为土地的自然供给和土地的经济供给 

  土地的自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量，包括：已利用的土地和未来可供利用的土地。 

  土地的自然供给有以下5个特性： 

  具有适宜于人类生存和工作的气候条件 

  具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件 

  具有可以利用的淡水资源 

  具有可供人类利用的生产资源 

  具有一定的交通条件 

  土地的经济供给：指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给具有弹性。 

  3、土地的特性 

  土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。 

  土地的自然特性： 

（1）位置固定性、（2）质量的差异性、（3）不可再生性、（4）效用永续性 

  土地的经济特性： 

（1）供给的稀缺性、（2）可垄断性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益级差性 

  4、土地使用权 

  在中国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不可进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。只有土地的使用权可以在市场上进行流转。 

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