考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> CPV考试辅导建筑工程评估讲义[5]

发布时间：2006-07-24 23:42     点击：

③因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏。

（2）功能因素

功能退化引起的损耗包括：

①技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术新工艺的推广运用；

②设计变化，含消费观念的变更。

（3）经济因素

①周边地区经济的衰退；

②此建筑物与周边环境不相适应；

③区域的优良性发生减退等。

（二）、建筑物损耗率的计算

1、建筑物损耗率的鉴定方法

（1）、观察法，又称打分法。即由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主

要部位进行观察打分，以判断确定被评估建筑物的损耗率。

（2）、使用年限法。是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率。

（3）、综合法。是指在综合运用多种方法基础上，确定建筑物的损耗率或成新率。

2、观察法

损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

式中：G为结构部分的评分修正系数；S为装修部分的评分修正系数；B为设备部分的

评分修正系数。

由于损耗率和成新率之和等于1的关系，在评估实务中，通常把评分标准直接设计成

不同结构建筑物成新率的评分标准。

3、使用年限法

使用年限法也称耐用年限法，计算公式如下：D=t/N×100%

式中：D为建筑物损耗率；t为建筑物已使用年限（年）；N为建筑物耐用年限。

由于评估采用的耐用年限为经济耐用年限，因而通过前述计算公式得到的损耗率应是综合考虑了有形损耗和无形损耗之后的综合损耗率。

在估价实务中，经常运用成新率这一概念。成新率可在计算出损耗率的基础上计算得到，即

成新率=1-损耗率

也可直接运用下列公式计算得到：

成新率=预见尚可使用年限/建筑物耐用年限×100%

或

成新率=预见尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限×100%

4、综合法

综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新率的方法。其中比较典型的有打分与使用年限加权平均法。

打分与使用年限加权平均法是指建筑物的损耗率或成新率的测算同时采用使用年限法和打分法两种方法，并赋予两种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率。

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。