考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> CPV考试辅导资产评估讲义[3]

发布时间：2006-07-24 23:42     点击：

一、学习内容

（一）土地使用权评估剩余法

（二）路线价法与基准地价修正系数法

（三）房地产概念、特征 

（四）房地产价值及其决定因素

（五）影响房地产价格的因素

（六）房地产的评估程序

（七）建筑物及其分类

（八）建筑物在估价时需考虑的基本因素

（九）建筑物评估的特点

二、重点与难解析

（一）土地使用权评估剩余法

1、基本思路

剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。

运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易的价格，然后,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定待估土地价格。

2、适用范围

剩余法主要适用于下列地产的估价：

（1）待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。

（2）将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。

（3）待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。

3、计算公式

V＝A－（B＋C＋D＋E）

式中：V－购置土地的价格；

A－开发完成后的不动产价值；

B－整个开发项目的开发成本；

C－投资利息；

D－开发商合理利润；

E－正常税费。

实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息 

4、操作步骤

根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查不动产基本情况，确定待估不动产的最佳开发利用方式，预测不动产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算待估不动产价格。

（1）调查待估对象的基本情况

（2）确定待估不动产最佳的开发利用方式

（3）预测房地产售价

对于出售的不动产，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。

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