考试网 >> 会计考试 >> 资产评估 >> CPV考试辅导资产评估讲义[3]

发布时间：2006-06-27 11:49     点击：

（3）四三二一法则

5、路线价估价法的操作步骤

（1）路线价区段划分与设定；

（2）标准宗地的确定；

（3）路线价的调查与测算；

（4）深度百分率和其他修正率表的编制；

（5）计算宗地价格。

6、基准地价修正系数法

（1） 基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

宗地地价＝基准地价×（1＋∑K）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修下系数。

（三）房地产概念、特征

1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产可以划分为物质实体与权益两个方面。

物质形态的房地产是由土地和附着于土地上、下的人工建造的建筑物及其不可分离的部分组成。

房地产权益是指与房地产所有权有关的权利和利益的总称。

房地产评估对象是房地产物质实体与房地产权益的综合体。

房地可以划分为三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一。房地产评估的标的也有三种存在形式：

土地（或土地使用权）、房屋建筑屋和房地合一状态装下的物质实体及其权益。

2、房地产的特征

（1）位置固定性

（2）使用的长期性

国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

（3）影响因素多样性

（4）投资大量性

（5）保值增值趋势

（四）房地产价值及其决定因素

1、房地产价格和房地产价值。

房地产价格，它是房地产交易双方的实际成交价格。它是一种历史事实。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。

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