考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师辅导房地产估价报告写作讲义-3-

发布时间：2006-06-27 11:11     点击：

    估价对象东侧与xx商城为邻，西边隔xx街为xx洗浴中心，南面为xx大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道w路和l路均有一定的距离。

    5．4．1．3   区位状况因素    

    (1)区域范围

    以估价对象为中心，东至w路、西至s街、北至b街，南至l路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。

    (2)区域特征

    估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿l路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。

    (3)道路配置

    k域内东西向的l路和南北向的w路均为城市主要交干道，s街、b街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。

    (4)交通设施与接近条件

    估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。

    (5)基础设施

    在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。

    5．4．2   估价技术路线

    根据背景材料可知，估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房，建筑面积为2971.98㎡。目前已完成建委工程总量的95％。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，因此，拟使用用途为最高最佳使用。

  作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼，其收益性是显而易见的。因此，可以使用收益法进行评估。同时，在xx市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中，钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多，所以可以从中．

  选取可比实例，运用市场比较法评估估价对象的价格。

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