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发布时间：2006-06-27 10:24     点击：

    7．4．2   开发完成后的房地产价值

    开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期(但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外)。

    开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合(长期趋势法的内容详见本书第8章)，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价(同市场法中建立价格可比基础的要求)。例如，假设现在是2004年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1．5年(或18个月)，如果要推测该商品住宅在2006年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。

    对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38 000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为：

  35× 90％×(1-30％)×12× 38 000[1-1/(1+10%)47]＝9941(万美元)

    7．4．3   开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

    由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。

7．4．4   投资利息

    投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

    (1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。

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