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发布时间：2006-06-27 10:24     点击：

7．2．2．5   求旧房价值的公式

    旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费

7．2．3   按开发完成后的经营方式细化的公式

    7．2．3．1   适用于开发完成后出售的公式

    V＝Vp-C

    式中   V——待开发房地产的价值；

          Vp——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；

          C——应扣除项目。

7．2．3．2   适用于开发完成后出租、营业的公式

    V＝VR-C

    式中   VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。

7．3   现金流量折现法和传统方法

    7．3．1   现金流量折现法和传统方法的定义

    房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、     开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

    现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数     额。现金流量分为现金流人量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流人，相应的数额称为现金流人量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

    净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

    净现金流量＝现金流人量一现金流出量

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