考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-假设开发法讲义

发布时间：2006-06-27 10:24     点击：

对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。

    投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商店、旅馆、餐馆、游乐场)等。

    7．2．2   按估价对象细化的公式

    上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：

7．2．2．1   求生地价值的公式

(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式：

生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费

(2)适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

7．2．2．2   求毛地价值的公式

(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费

(2)适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

7．2．2．3   求熟地价值的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费

7．2．2．4   求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费

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