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发布时间：2006-06-27 10:24     点击：

房地产估价案例与分析第10讲:假设开发法

 

第十讲   假设开发法

一、 内容提要：

假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运用举例。

重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。

二、 内容讲解：

7．1   假设开发法的基本原理

    7．1．1   假设开发法的概念

    假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

    7．1．2   假设开发法的理论依据

    假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。

    由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

    假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理(可详见本书第9章第5节“地租理论和地租量的计算”)。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

    7．1．3   假设开发法适用的对象和条件

    假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。    

7．1．4   假设开发法的操作步骤

值。

    下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。    

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