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发布时间：2006-06-27 10:18     点击：

故采用市场法估价商业城三层3001—3009号商铺的公开市场价值总额为：

547.15m2×7269港元/m2=3977233港元

取整为399万港元。

（二）、运用收益法估价

由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=A/Y[1-1/（1+Y）n ] 报酬率取9%

（1）估算年租金收入



该物业客观收入水平取人民币85元/m2建筑面积·月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/m2×12月=1020元/m2

（2）计算年出租费用

维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2

房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1(元/m2)

保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4(元/m2)

所得税金等：根据当地有关规定，所得税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：

1020元/m2×16.576=169.1元/m2

（3）估算年收益

1020-284=736(元/m2)

（4）求取收益价格

剩余使用年限为34年，则收益价格单价

（港元：人民币=1：1.07）

故采用收益法估价商业城第三层3001—3009号商铺的公开市场价值总额为：

7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。

七、估价结果确定

将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：

最终估价价值=（398+396）/2=397万港元

综上所述，╳╳商业城三层3001—3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾柒万元整。

附件（略）

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