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发布时间：2006-06-27 10:18     点击：

十、估价结果

╳╳有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001—3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元（港元：人民币=1：1.07）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析

╳╳商业城位于╳╳区╳╳路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）、运用市场法估价

由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：

1、交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

2、交易日期调整

有关统计部门的资料表明，2004年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。

3、房地产状况调整

可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A，A的实物状况与估价对象相近；

可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B，B的实物状况略比估价对象差；

可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C，C的实物状况与估价对象相近；  



5、求取比准价格

平均比准价格单价=（7389+6943+7475）/3=7269(港元/m2)

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