考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-房地产价格讲义

发布时间：2006-06-27 10:08     点击：

三、原始价值、账面价值和市场价值

    原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

    账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

    市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。

    原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。

    就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

    四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值

    (一)成交价格

    成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

    成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行

情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。

严格来说，正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5)买者和卖者都具有完全信息。(6)理性的经济行为。(7)适当的期间完成交易。

理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

1.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

2.买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。在图2-4（a）中，交易不能成功；在图2-4（b）中，交易可能成功。

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。