考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-房地产价格讲义

发布时间：2006-06-27 10:08     点击：

一、地价与一般物品价格的不同

    地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：

    1．生产成本不同。

    2．折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。

    3．价格差异不同。

    4．市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

    5．形成时间不同。

    6．供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引

起的需求。

二、房地产价格的特征

房地产价格的特征主要有下列5个：

    1．房地产的价格受区位的影响很大。

    2．房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。

    3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格)；另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。

    房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金)，只要把握租金(相当于利息)与资本化率(相当于利息率)，将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法，此方法将在第六章详细介绍。

    4．房地产价格是在长期考虑下形成的。

    5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

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