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发布时间：2006-06-27 09:52     点击：

    7．3．2   敏感性分析的步骤

  房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：

(1) 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率， 必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。  

(2)确定不确定性因素可能的变动范围。

  (3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

  (4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。

  进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

  7．3．3   单因素与多因素敏感性分析

      单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。

  多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很强的实用价值。

  多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

  下面通过一个例题，来说明敏感性分析的使用方法。

  [例7-2]     某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2 000㎡，建造成本为200美元／㎡，项目的准备期为3个月、建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造成本分别占总建筑成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。预计项目投入使用后年租金收入为6万美元，贷款利率为15％。用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—1所示，试对 项目进行敏感性分析。

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