房地产开发经营管理考试辅导-物业资产管理[2]

重点难点：

1. 零售商业物业分类方法与影响因素

2. 零售商业物业租金的确定方法

3. 物业管理中的费用测算

4. 财务报告的内容．

10．4   零售商业物业管理

10．4．1   物业分析

10．4．1．1   零售商业物业的分类

零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：

    (1)市级购物中心。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按其所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。

    (2)地区购物商场。地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万㎡之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿～5亿元之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。

    (3)居住区商场。居住区商场的建筑规模一般在3 000～10 000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口l万一5万人，年营业额在3 000万～10 000万元之间。居住区商场内，   日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

    (4)邻里服务性商店。这些商店的建筑规模一般在3 000㎡以下，且以500～1 000㎡建筑面积者居多，服务人口在l万人以下，年营业额在3 000万元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的承租人。

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