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发布时间：2006-06-27 09:18     点击：

重点难点：

１． 房地产资产管理的的概念

２． 房地产资产管理的的内容

３． 写字楼分类方法与影响因素

４． 写字楼租金的确定方法

物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业拥有者的有关目标、使物业保持良好运行状态为目的的一种专业服务。熟悉房地产的使用过程尤其是该过程中的物业管理工作，有助于房地产估价师把握物业使用过程的特点、收益与费用的类型及其确定方式，以及物业管理对房地产价值的影响。

    随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理、设施管理等新的专业服务模式。本章将在界定房地产资产管理相关概念的基础上，以收益性物业管理为主对收益性物业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素、物业管理过程中租户的选择与租金的确定、租约谈判、市场营销和保险等予以分析。

10．1   房地产资产管理

    10．1．1   房地产资产管理

    从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。

    10．1．2   物业管理

    物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

    物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

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